往年春节是三亚楼市的销售高峰，但今年的销售情况相对较差。除了很少有买家，岛上还留下了75%以上的空置率和超低的投资回报率。
特别是随着三亚的过度发展，真正具有投资价值的海景房已经耗尽。目前，在三亚销售的90%以上都是伪海景房。这些伪海景房不仅没有投资价值，而且极大地浪费了精装修资源。
山寨海景房让精装修徒有虚名
临河景观大厦，投资回报无限。看到这些房地产广告，来自东北的王林波想知道三亚不是一个沿海城市，但房地产广告如何强调临河？经过一圈，老王发现大多数所谓的海景房距离海滩有两三公里。有些项目只是把游泳池改造成海滩海岸，因为它们离海岸太远了。有人告诉老王，即使在销售的一线海景项目中，大多数都是酒店业务，开发商也只能以产权酒店的形式伪装出售。
无奈之下，老王选择了三亚迎宾大道旁的一个精装项目来看房，因为他听开发商说，迎宾大道周边房屋最近的月租金已经上升到4000元/月。如果按这个租金计算，这套价值约130万元的房子的年租金回报率可以达到3.7%看起来甚至高于北京、上海、广州等一线城市的年租金回报率。然而，作者从当地人那里了解到，理论上，老王的短期租金可以达到5000元/月。但由于公寓没有海滩景观，不适合短期租赁。因为在旅游淡季，这些公寓的租户只能是当地人，月租金不到1000元。
根据目前的市场，他房子的年租金总额是2万~2.5业内人士认为，一万元之间。因此，老王投资的年租金回报只有1.5%~2%。所谓的投资空间只等于银行存款利率。
三亚精装修的海景公寓略好。根据搜房网的数据，2011年12月，三亚湾海景单间的日租金为198元。如果这些海景房的日租金在淡季约为80元。再加上一些空置期，这些海景房的年租金总额约为4万元。笔者了解到，由于开发限制，三亚的海景公寓越来越少，少量二手房的价格大多在3万元/平方米以上。按45平方米的海景单间计算，总价约为135万元，相应的租金回报率约为2%。这样，精装修的海景公寓就没有投资前的预期了。
一位开发商告诉我，如果我早年投资三亚海景公寓，回报仍然相当可观，但随着市场上真正的海景公寓越来越少。事实上，许多租赁广告大多没有自然景观‘海景房’。一位业内人士说。由于租金很低，当年投入的精装修没有用。难怪很多买这些海景房的顾客后悔买毛坯房。
空置率让精装修成摆设
事实上，去年7月，三亚房地产交易管理所市场部发布的一项调查显示，三亚住宅小区商品房空置率高达80%，高端商品房空置率较高。这是一项调查，不仅针对房地产市场的淡季，还针对2011年春节和6月底。调查人员将三亚房地产分为市区、大东海、河东、河西、海坡五个区域，并随机从五个区域抽取23个商品房项目进行调查。
调查显示，2011年春节期间空置房屋4619套，住房空置率为62.99%。2011年6月底，空置房屋6215套，空置房屋84.75%。而且高档商品房空置率越高。比如三亚湾、大东海的商品房空置率达到95%，今年春节期间，三亚湾住宅小区的商品房空置率也达到87%。
空置率过高的原因与三亚的经济结构有关。长期以来，当地经济一直依赖于旅游和房地产。2011年，三亚的总预算收入超过50亿元，但从行业角度来看，第一和第二产业提供的地方税仅为7.65亿元。其他的42.35几乎所有1亿元来自第三产业，其中旅游服务业贡献超过10亿元，房地产贡献超过10亿元25.61亿元。由此可见，三亚仍然是一个房地产不可或缺的城市。
从消费者角度看，三亚住宅大部分都为岛外居民消化，三亚房地产交易管理所一组数据显示，三亚85%以上的商品房被岛外人士买走。三亚本地居民对商品房的需求并不大。海南亚浩房产董事长黎金水表示，三亚原住民有两条解决住房的途径：一是企事业单位可自建房改房、集资房，二是可选择购入宅基地自建私房，而这两种建房模式都以毛坯房为主。所以，虽然三亚精装修住宅价格被炒高，但转手套现却不太容易。
海景房尚未经历更严峻的考验
此外，三亚的二手房在岛外卖得更多。一位业内人士表示，从2008年开始，三亚湾海景房就有了。1.6今年炒万元/平方米3.5一万元/平方米，换了四个业主，但是三个业主还没到过海南，连房子都没见过，更别说搬进去了。所以精装修花了很多钱就浪费了。
虽然岛外居民购买了三亚分三亚商品房，但选择在当地定居的外国居民并不多。主要原因是三亚除了气候和景观优势外，与大陆城市相比，各种市政设施没有竞争力，甚至处于劣势。三亚市政协委员邢洪彪还认为，三亚的公共服务设施不配套，特别是公共文化设施严重短缺。到目前为止，市中心还没有公共剧院、展览馆、美术馆和博物馆。
另一方面，经过两年前国际旅游岛的炒作，三亚楼市已经从高位下跌。根据官方数据，2011年11月三亚的住房价格为2.282010年12月创纪录的每平方米万元/平方米3.2万元相比下跌28%。2011年12月网签数据显示，均价已回落至1.92万元/平方米。
虽然成交量环比增长，但与去年同期相比大幅下降。根据中国指数研究院发布的数据，2012年春节前一周，三亚同比成交量下降25%以上，春节后一周同比下降20.35%。
关键是三亚的旅游业变得不划算了。亚银投资旅游和国际贸易分析师苏伟说。今年春节，三亚过夜游客每天消费2150元，接近巴厘岛和普吉岛。但后者可以提供三亚无与伦比的旅游产品。苏伟告诉我，3000元可以住在普吉岛的五星级酒店。在三亚，春节期间，3000元不能住在好酒店。
业内人士认为，投资昂贵的精装修海景房，真正的未来还没有遇到更严峻的考验。
